总局明确：一次性收租金的个税（次数）如何计算

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总局口径视频

财产租赁个税政策汇总

1.财产租赁所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。（财税〔2000〕125号）

2.财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

3.财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

(1)每次(月)收入额不超过4000元的：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次(月)收入额-允许扣除的项目-修缮费用(800元为限)-800]×20％

(2)每次(月)收入额在4000元以上的：应纳税额=应纳税所得额x适用税率=[每次(月)收入额-允许扣除的项目-修缮费用(800元为限)]×(1—20％)×20％

4.财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

（1）一个月收取一年的租金，算一次收入，实务中税务机关放宽口径按照每月收入为一次（详见总局视频）

（2）每个月收取租金，每月算一次收入

（3）不同租赁标的物（比如出租两套房），分别算次数。

【例】某个人出租一套房屋，每月租金8000元，一次性收取12个月租金，则不考虑其他情况（应该减除4%的房产税）：

（1）按照政策，96000元为一次，则

应纳个人所得税税额：（96000×（1-4%）-800）×(1-20%)×10%=7308.8元

（2）按照放宽口径或者每月收租金，8000元为一次，总共12个月，则

应纳个人所得税税额：（8000×（1-4%）-800）×(1-20%)×10%×12=6604.8元

（3）两次租金相差个人所得税：7308.8-6604.8=704元

5.有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：

（一）财产租赁过程中缴纳的税费；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

（四）税法规定的费用扣除标准。（国税函〔2009〕639号）

6.扣除项目

（1）纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

（2）纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。（国税发〔1994〕089号）

附：个人出租房屋其他涉税政策

一、增值税

（一）自然人出租房屋

自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

(二)个体工商户出租房屋

1.个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

2.个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的，税率为9%;

个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的，征收率为5%。

二、房产税

个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

三、城镇土地使用税

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

四、印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

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